✒️ Bài viết do chuyên viên bất động sản Nguyễn Thanh Duẫn chọn và hoàn thành phần dịch giải. Nguồn từ MortgageBrokerNews
——————————————————————————
Cho dù hiện tại đang trong giai đoạn kinh tế khó khăn và suy thoái do đại dịch gây ra hay trong những thời kỳ mở rộng kinh tế bền vững, doanh số bán nhà kỷ lục ở Canada dường như luôn đi kèm với cùng một hiện tượng: đó là việc thảo luận về sự “khó tránh khỏi” một thị trường nhà đất sụp đổ.
Đặt câu hỏi về tính logic của những người mua nhà tham gia vào những cuộc đấu giá “khốc liệt” tại ngay thời điểm mà tỷ lệ thất nghiệp đang chạm mốc lịch sử là điều gần như là nghịch lý. Nhưng để nói rằng hành vi đó sẽ dẫn đến sự kích hoạt cho một sự rớt giá thê thảm, giống như 18% được dự báo trước đó vào tháng 5 từ phía tập đoàn CMHC, là dòng suy nghĩ mà theo ông Nick Kyprianou, chủ tịch của Công ty Cổ phần Đầu tư Thế chấp RiverRock, đang cân nhắc người dân Canada từ bỏ.
Cuộc thảo luận về sự sụp đổ của giá cả nhà đất đã vẫn dai dẳng kể từ khi CMHC lần đầu tiên đưa ra con số 18% này, mặc dù họ và bất kỳ cơ quan nhà ở nào khác, công ty cho vay hoặc môi giới nhà đất đều không cung cấp bất kỳ bằng chứng hoặc số liệu nào cho thấy mối liên kết giữa những hoạt động thị trường hiện tại hoặc sự trượt dốc kinh tế gây ra bởi COVID-19 với sự giảm giá nhà đất.
👉🏻 Sử dụng năm số liệu sau đây để làm một cuộc so sánh giữa tình hình kinh tế ở thời điểm hiện tại với sự sụp đổ của thị trường bất động sản ở tỉnh Ontario giai đoạn 1989-1995. Ông Kyprianou tin tưởng rằng nói rằng giá trị bất động sản nói chung vẫn sẽ vững mạnh ngay cả khi đại dịch COVID-19 vẫn đang tiếp tục phủ bóng của nó lên nền kinh tế Canada.
1. Lãi suất
Lãi suất là yếu tố mang tầm ảnh hưởng lớn nhất. Nếu lãi suất tiếp tục tăng cao thì đó sẽ là một gánh nặng lớn nhất đối với thị trường bất động sản.
Lãi suất gần như tăng gấp đôi trong lần sụp đổ cuối cùng của Ontario, từ 8% lên 15%, đã gây áp lực không chỉ cho người mua mà cả những công ty xây dựng của tỉnh.
Điều này thực tế là đang không xảy ra trong giai đoạn này khi Ngân hàng Trung ương Canada ước tính rằng họ có thể không tăng lãi suất trước năm 2022.
2. Thất nghiệp
Rõ rằng tình hình việc làm hiện tại của Canada đang là một điều đáng lo ngại. Tỷ lệ thất nghiệp là 10,2% vào tháng 8 năm 2020, gần gấp đôi tỷ lệ đã thấy vào tháng 8 năm 2019. Nhưng câu chuyện ở đây vẫn không phải là điều đơn thuần như vậy.
Vào đầu những năm 1990, khi tỷ lệ thất nghiệp dao động ở mức 11% do hầu hết các công việc bị mất thuộc về những người có thu nhập cao, quản lý cấp trung, công nhân lành nghề, công nhân nhà máy … những người này đã chứng kiến những người chủ công ty ​​của họ đóng cửa hàng loạt và chuyển hoạt động sang kinh doanh sản xuất sang các nước như Mexico trong giai đoạn đầu những năm khó khăn của Hiệp định Mậu dịch Tự do Bắc Mỹ. Những công việc từ những người có thu nhập cao hơn chắc chắn sẽ ảnh hưởng mạnh đến giá trị nhà ở. Trong khi đó hầu hết những “gián đoạn” lao động hiện tại do ảnh hưởng COVID-19 đã được chứng minh là có liên quan đến mức thu nhập thấp, những người này đa phần là nhóm đi thuê không phải những cá nhân đi mua nhà.
Ông Kyprianou nói: “Mình không thể chỉ nhìn vào con số thất nghiệp là bao nhiêu mà đi sâu vào nó và xem ai chính là người đang thất nghiệp ”.
3. Giá trị tài sản so với số nợ vay
Chuyện mà CMHC quan tâm đó mức nợ hiện tại và tỷ lệ thế chấp cao của Canada là nguy cơ tiềm ẩn có thể dẫn đến giá trị tài sản ở mức độ âm nếu giá nhà đất suy giảm.
Tuy nhiên, thống kê cung cấp bởi Canadian Mortgage Professionals cho thấy rằng đại đa số người Canada, cụ thể 81% là trong số 6 triệu chủ sở hữu nhà có thế chấp, đang nắm giữ 25 phần trăm giá trị tài sản cao hơn so với khoản đang vay nợ.
Hơn nữa, còn có cái gọi là tác nhân cảm xúc cũng nắm giữ một vai trò them chốt. Nói rõ hơn đó là việc vỡ nợ được coi là một sự thất bại đáng xấu hổ mà hầu hết các chủ nhà sẽ làm tất cả những gì có thể để tránh điều đó.
Rất nhiều người trở nên năng động hơn trong giai đoạn kinh tế suy thoái trong quá khứ như tìm kiếm công việc thứ hai, nhờ gia đình hỗ trợ … như một phương tiện để tiếp tục trả tiền thế chấp hàng tháng. Và ở lần đại dịch này mọi người cũng sẽ có khuynh hướng hành động như vậy.
4. Thuế
Vào đầu những năm 90’, chính sách thuế áp dụng cho cá nhân và doanh nghiệp ở mức cao ngất ngưỡng được coi là nguyên nhân khiến các công ty và người có trình độ bỏ đi sang Mỹ tạo ra dòng chảy chất xám nghiêm trọng và kết quả là dẫn đến việc buộc phải giảm mức thuế suất ở Canada sau quá nhiều thiệt hại.
Với tỷ lệ thất nghiệp cao và sự ổn định trong kinh doanh bị giảm sút, rất khó có khả năng thuế sẽ tăng đột biến đáng kể trong thời gian tới.
Người dân Canada có khả năng sẽ gặp khó khăn trong năm sau khi một phần tiền trợ cấp CERB sẽ phải bị đóng thuế lại cũng như những khoản viện trợ khác trị giá hàng tỷ đô la sử dụng để hỗ trợ nền kinh tế trong sáu tháng sẽ cần được thu hồi …
Nhưng chính phủ chắc chắn sẽ tìm mọi cách để khôi phục lại nền kinh tế bằng mọi giá và dĩ nhiên là việc áp dụng những chính sách gia tăng thuế sẽ không diễn ra trong giai đoạn này.
5. Tình trạng Nhập cư
Trong thời kỳ suy thoái 1989-1995, vấn đề không phải là thiếu người nhập cư sang Canada, mà là không có khả năng giữ chân những người này.
Những ngày chảy máu chất xám đã qua, nhưng bằng cách hạn chế nhập cư quốc tế, COVID-19 đã tạo ra một tình huống khác. Với chỉ hơn 100.000 thường trú nhân được chào đón vào đất nước trong sáu tháng đầu năm 2020, Canada có rất ít cơ hội đạt được mục tiêu nhập cư là 341.000 người trong năm nay.
Lượng Nhập cư mới đã là phần tác nhân quan trọng cho nhiều việc tốt đẹp ở Canada trong vài năm qua như là sự gia tăng dân số, sự cải tiến đổi mới, mở rộng kinh tế, mua bán nhà đất …
Ông Kyprianou không cho rằng việc giảm số lượng nhập cư mới có tác động quá tiêu cực đến giá nhà đất vì phần lớn những người này không có xu hướng mua tài sản trong hai năm đầu tiên sau khi đến Canada. Ông nói thêm: “Nếu đại dịch ảnh hưởng đến nhập cư trong ba năm, thì đó sẽ không phải là vấn đề, nếu chỉ là một năm hay một năm rưỡi thì đó sẽ càng không phải là vấn đề.”
Uy tính của Canada trong giai đoạn này thông qua việc đang xử lý rất tốt bệnh dịch Covid trong khi rất nhiều quốc gia trên thế giới đang vào trạng thái hỗn loạn và chao đảo vì đại dịch. Sau khi phục hồi từ COVID-19, đất nước vẫn đang tạo cơ hội tương tự cho những người mới đến không những chỉ tìm kiếm một môi trường an toàn để nuôi dưỡng gia đình của họ, mà còn có công việc được trả lương cao trong các ngành đang phát triển như dịch vụ công nghệ và tài chính.
Thị trường phụ duy nhất mà ông Kyprianou thấy giá giảm là các căn hộ cao tầng. Nhưng với rất nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng mua bất động sản tiền xây dựng trong 5 năm qua, ngay cả những người có thể bị buộc phải bán, như các nhà khai thác dịch vụ Airbnb kém may mắn, cũng khó có khả năng bị lỗ. Ví dụ: nếu giá trung bình trên mỗi foot vuông ở Toronto giảm từ mức hiện tại khoảng $ 1,100 xuống còn $ 900, thì bất kỳ ai mua ở mức $ 500 mỗi foot vuông vào năm 2015 vẫn sẽ kiếm được lợi nhuận khổng lồ.
—————————/—————————————————
*** Ông Nick Kyprianou là một nhà điều hành dày dạn kinh nghiệm với hơn 30 năm làm việc trong ngành thế chấp. Trước khi thành lập RiverRock vào năm 2014, ông Kyprianou là Giám đốc điều hành của công ty Equity Financial Trust. Trước khi gia nhập Equity Financial, ông cũng là Chủ tịch và cũng như giám đốc của Home Trust Company trong hơn 18 năm, nơi ông đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng quốc gia, tăng trưởng thế chấp và hoạt động của công ty. Ông lấy bằng Đại học McMaster năm 1986, đã hoàn thành Chương trình Điều hành tại Trường Kinh doanh Queen cũng như Chương trình Giám đốc Công ty tại Trường Kinh doanh Joseph L. Rotman.
———————————/——————————————-
Bài viết này gần như là một sự đối lập hoàn toàn và mang tính lạc quan hơn so với những gì CMHC cảnh báo trước đó về một thị trường Bất Động Sản ở Canada ngay trong thời điểm đầy những hoang mang, lo lắng và tranh cãi này.
👍 Chúc mọi người đang quan tâm về nhà đất trong giai đoạn này sẽ có thêm thông tin hữu ít cho những quyết định kế tiếp của mình.
SHARE KNOWLEDGE FOR A BETTER VISION